Wichtig ist: Die Kündigung eines Mietvertrages muss schriftlich erfolgen, fristgerecht zugestellt werden und – bei mehreren Mietern – von allen Parteien unterschrieben sein. Entscheidend ist nicht der Poststempel, sondern wann das Schreiben bei der Vermieterin oder den Vermieter eintrifft.
Grundlagen der Kündigung in der Schweiz
Gesetzliche Fristen und vertragliche Regelungen
Für Mieter in der Schweiz gilt bei Wohnräumen grundsätzlich eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten, sofern im Mietvertrag nichts anderes vertraglich vereinbart wurde. Bei Wohn- und Geschäftsräumen gelten unterschiedliche Fristen.
Die Kündigung muss spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Das bedeutet konkret: Sie muss spätestens am letzten bzw. spätestens am letzten Werktag vor dem vereinbarten Kündigungstermin zugestellt sein. Massgeblich ist der Beginn der Kündigungsfrist, nicht das Versanddatum.
Enthält der Vertrag keine festen Kündigungstermine, gelten die ortsüblichen Termine (z.B. 31. März, 30. Juni, 30. September). Prüfe deinen Mietvertrag genau, bevor du deine Kündigung des Mietvertrags einreichst.
Formvorschriften: Schriftlich kündigen
Die Kündigung der Mietwohnung muss immer schriftlich erfolgen. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder WhatsApp ist rechtlich nicht gültig. Du musst das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreiben – eine digitale Signatur reicht in der Regel nicht aus.
Haben mehrere Personen den Vertrag unterzeichnet, müssen alle die Kündigung unterschreiben. Bei einer Familienwohnung gilt: Die Kündigung einer Familienwohnung ist nur gültig, wenn sie von beiden Ehepartnern unterschrieben wird.
Der Vermieter muss seinerseits ein amtliches Formular verwenden, wenn er die Kündigung ausspricht. Unterlässt er dies, ist die ausgesprochene Kündigung nichtig.
Kündigungsfrist und Kündigungstermin korrekt berechnen
Die gesetzliche Frist für die ordentliche Wohnungskündigung beträgt mindestens drei Monate. Eine kürzere Frist ist für Mieter in der Schweiz nur gültig, wenn sie für beide Seiten gleichermassen gilt.
Wichtig:
- Die Kündigung muss werktag vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen.
- Geht sie zu spät ein, verschiebt sich der Kündigungstermin automatisch auf den nächstmöglichen Termin.
- Massgeblich ist, wann das Schreiben beim Vermieter eintreffen konnte.
Beispiel: Willst du per 30. September termin kündigen, muss die Kündigung spätestens am letzten Werktag vor dem 30. Juni beim Vermieter eintreffen.
Kündigungsschreiben und Zustellung
Was ins Kündigungsschreiben gehört
Ein korrektes Kündigungsschreiben enthält:
- Name und Adresse der Mieterin oder des Mieters
- Name der Vermieterschaft
- Bezeichnung des Mietobjekts
- Erklärung der Kündigung der Wohnung
- Kündigungstermin oder „zum nächstmöglichen Termin“
- Ort, Datum, Unterschrift
Formulierungsvorschlag:
„Hiermit kündige ich die Kündigung des Mietvertrages für die Wohnung an der [Adresse] fristgerecht zum nächstmöglichen Termin.“
Eine kostenlose Vorlage oder eine Vorlage zum Herunterladen hilft, Fehler zu vermeiden. Passe jede Vorlage an deinen konkreten Mietvertrag an.
Zustellung per Einschreiben
Die Kündigung sollte per Einschreiben versendet werden. Nur so kannst du beweisen, dass sie rechtzeitig zugestellt wurde. Alternativ kannst du sie persönlich übergeben und dir den Empfang bestätigen lassen.
Die Kündigung muss der Vermieterin oder dem Vermieter rechtzeitig zugehen. Entscheidend ist der Zugang – nicht der Versand.
Ausserterminliche Kündigung der Wohnung
Möchtest du deine Wohnung ausserterminlich kündigen, handelt es sich um eine ausserterminliche Kündigung der Wohnung. Dabei musst du der Vermieterschaft einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter vorschlagen.
Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Du kannst eine zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterin oder einen zahlungsfähiger und zumutbarer Nachmieter vorschlagen.
Wird eine geeignete Person ohne sachlichen Grund abgelehnt, musst du den Mietzins ab diesem Zeitpunkt nicht mehr bezahlen. Andernfalls müssen Sie den Mietzins bis zum offiziellen Ende des Mietverhältnisses bezahlen.
Nachmieter finden und vorschlagen
Wenn du vorzeitig ausziehen willst, solltest du aktiv einen Nachmieter finden und diesen schriftlich vorschlagen. Reiche ein vollständiges Dossier ein (Betreibungsregisterauszug, Einkommensnachweis etc.).
Ausserordentliche Kündigung und fristlose Kündigung
Eine ausserordentliche Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das kann etwa bei schweren Mängeln am Mietobjekt der Fall sein. In gravierenden Situationen kannst du fristlos kündigen.
Auch bei Zahlungsverzug kann der Vermieter nach Mahnung und Ablauf der Frist ausserordentlich kündigen. Die Kündigung wird wirksam ab Erhalt der Kündigung.
In besonderen Fällen – etwa beim Tod der Mieterin oder des Mieters – bestehen spezielle gesetzliche Kündigungsrechte.
Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten
Erhältst du eine Kündigung, kannst du innert 30 Tagen Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Zudem kannst du eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für dich eine besondere Härte bedeutet.
Die Vermieterschaft ist verpflichtet, eine Begründung zu liefern, wenn du dies verlangst. Eine missbräuchliche Kündigung kann aufgehoben werden.
Nach der Kündigung: Übergabe und Mietzins
Bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses schuldet die Mieterin oder der Mieter den vereinbarten Mietzins. Bei einer gültigen ausserterminlichen Kündigung endet diese Pflicht früher.
Bei der Übergabe sollte ein Protokoll erstellt werden. Gib sämtliche Schlüssel zurück. Erst dann gilt das Mietobjekt als korrekt zurückgegeben.
Häufig gestellte Fragen zur Wohnungskündigung der Mietwohnung
Bei einer Wohnungskündigung zählen Fristen, Form und Zustellung. Auch die Wohnungsabnahme, die Frage, wann du deine Kaution zurückerhältst, und mögliche fristlose Gründe spielen eine klare Rolle.
Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter und Vermieter, und ab wann beginnt sie zu laufen?
Für Wohnungen gilt in der Schweiz in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese Frist kannst du vertraglich verlängern, aber nicht verkürzen.
Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Empfänger. Entscheidend ist also nicht das Absendedatum, sondern wann die andere Partei das Schreiben erhält.
Kündigst du nicht rechtzeitig auf einen vereinbarten Termin, wirkt die Kündigung automatisch auf den nächstmöglichen Termin.
Welche formalen Anforderungen muss ein Kündigungsschreiben erfüllen, damit es wirksam ist?
Du musst die Kündigung schriftlich einreichen. Eine mündliche Kündigung oder eine einfache Nachricht per SMS reicht nicht aus.
Als Mieter brauchst du kein amtliches Formular. Der Vermieter hingegen muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, sonst ist die Kündigung ungültig.
Eine Begründung ist nur nötig, wenn du diese ausdrücklich verlangst.
Wie muss die Kündigung zugestellt werden, damit sie rechtssicher nachweisbar ist?
Du solltest die Kündigung per Einschreiben versenden. So kannst du den Zugang belegen.
Wichtig ist, dass das Schreiben rechtzeitig beim Empfänger eintrifft. Plane genug Zeit für die Postzustellung ein.
Bei einer Familienwohnung muss der Vermieter die Kündigung separat an beide Ehepartner oder eingetragenen Partner zustellen.
Welche Rechte und Pflichten bestehen bei der Wohnungsübergabe, inklusive Protokoll und Schlüsselrückgabe?
Bei der Übergabe prüfst du gemeinsam mit dem Vermieter den Zustand der Wohnung. Halte alle Mängel sowie die aktuellen Zählerstände bei der Wohnungsabnahme in einem Übergabeprotokoll fest.
Du musst alle erhaltenen Schlüssel zurückgeben. Erst dann gilt die Wohnung als vollständig übergeben.
Für normale Abnutzung haftest du nicht. Schäden, die über den üblichen Gebrauch hinausgehen, musst du jedoch beheben oder bezahlen.
Wann ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, und welche Gründe werden anerkannt?
Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen zulässig. Dazu zählen etwa massive Pflichtverletzungen oder unzumutbare Zustände.
Zahlst du die Miete nicht, kann der Vermieter dir schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen. Kündigt er nach ungenutztem Ablauf dieser Frist, darf er außerordentlich kündigen.
Als Mieter kannst du fristlos kündigen, wenn die Wohnung gravierende Mängel aufweist und der Vermieter diese trotz Frist nicht behebt.
Wie wirken sich Kaution, Schönheitsreparaturen und Renovierungspflichten nach dem Auszug aus?
Die Kaution dient zur Sicherung offener Forderungen. Der Vermieter darf Beträge nur einbehalten, wenn berechtigte Ansprüche bestehen.
Ob du Schönheitsreparaturen durchführen musst, hängt vom Mietvertrag ab. Starre oder pauschale Renovierungspflichten sind nicht immer zulässig.
Gibst du die Wohnung sauber und im vereinbarten Zustand zurück, erhältst du deine Kaution zurück, sobald alle Forderungen geklärt sind.
